Condomínio pode proibir locação por Airbnb?

STJ decide que condomínio pode proibir locações residenciais via Airbnb

Não existe, na lei, nada que autorize ou proíba a locação por Airbnb em condomínio. Por conta disso, a resposta dessa pergunta fica nas decisões judiciais. E a realidade é que ainda não se tem uma resposta clara, mas a justiça vem julgando casos que discutem o assunto.

Em decisão do STJ, a Quarta Turma entendeu que se a convenção do condomínio prever a destinação residencial das unidades, os proprietários não poderão alugar seus imóveis por meio de plataformas digitais.

No entanto, a convenção do condomínio pode autorizar a utilização das unidades nessa modalidade de aluguel.

A maioria dos Ministros considerou que se existir na convenção de condomínio regra impondo a destinação residencial do apartamento, é inviável o aluguel para atividade de hospedagem remunerada.

Para eles, o sistema de reserva de imóveis pela plataforma digital Airbnb é caracterizado como uma espécie de contrato atípico de hospedagem, diferente da locação por temporada e diferente também da hospedagem de hoteis, que possuem regulamentações específicas.

Com a decisão, os ministros mantiveram acórdão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul que determinou aos proprietários de duas unidades residenciais em condomínio que se abstivessem de oferecer seus imóveis para locação pelo Airbnb. No entendimento do TJ-RS, essa prática se caracteriza como atividade comercial e de hospedagem, proibida pela convenção condominial.

No voto acompanhado pela maioria do colegiado, o ministro Raul Araújo apresentou uma distinção entre os conceitos de residência (morada habitual e estável), domicílio (residência com a intenção de permanência definitiva) e hospedagem (habitação temporária).

Em nota, o Airbnb afirmou que os Ministros destacaram que no caso específico do julgamento a conduta da proprietária do imóvel, que transformou sua casa em um hostel, não é estimulada pela plataforma e descaracteriza a atividade da comunidade de anfitriões.

Em outra decisão do STJ, no julgamento do Recurso Especial 1.819.075, julgou ser possível que condomínios impeçam a locação de unidades residenciais por meio de plataformas digitais como o Airbnb.

Nessa decisão, os Ministros entenderam que o Airbnb não configuraria locação, mas sim um contrato de hospedagem semelhante ao dos hotéis. Por conta disso, alteraria a finalidade residencial do condomínio.

Ainda no julgamento, em respeito ao direito de vizinhança, o condomínio poderia sim proibir locações por Airbnb por trazer riscos aos vizinhos devido à alta rotatividade de pessoas. Mas essa discussão se limitava ao caso concreto, não servindo de base para o resto do país.

Ao proprietário de imóvel em condomínio não existe a possibilidade de, por ser dono, explorar o seu imóvel da forma que lhe convier. Se não fosse assim, o proprietário poderia abrir uma clínica no seu apartamento, um salão de cabeleireiro ou qualquer outro negócio lícito.

A exploração de um apartamento residencial com negócio de alta rotatividade, gera aumento de fluxo de pessoas, de consumo de água, muitas vezes dividido entre todos os condôminos, além de aumentar o risco com relação à segurança e etc.

Condomínio não é hotel. Portanto, se houver interesse em realizar a locação pelo Airbnb, é importante que o proprietário analise a convenção de condomínio e o regimento interno para saber qual a destinação dele, se é exclusivamente residencial ou se proíbe locações curtas, por exemplo.

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