Contrato built to suit: o que é e como funciona?

O contrato de locação built to suit vem sendo cada vez mais adotada a fim de diminuir os custos das empresas

O contrato built to suit acontece quando um proprietário concorda em construir uma instalação de acordo com as especificações de um inquilino em potencial, que assina um contrato de locação para ocupar a propriedade uma vez concluída.

O contrato de locação built to suit une a eficácia de um imóvel perfeitamente moldado às necessidades do negócio da empresa com a praticidade de não ter que se envolver em obras de construção ou reforma do imóvel.

O que é a locação built to suit?

O termo em inglês, que pode ser traduzido por “construído para servir”, se refere a um tipo de contrato de locação que determina que o locador vai entregar ao inquilino um imóvel personalizado para suas atividades.

Este é um acordo de longo prazo, pois o proprietário precisa fazer um investimento considerável no processo e, se as características personalizadas do edifício forem muito únicas, pode ser difícil encontrar um inquilino substituto.

Portanto, nesta modalidade o locador constrói ou reforma substancialmente o imóvel de sua propriedade para que ele possa ser utilizado de acordo com suas específicas necessidades, em um contrato de locação a longo prazo.

Geralmente ela é uma opção de construção para se adequar a espaços comerciais, embora alguns possam construir escolas e outras instalações mediante um contrato de locação built to suit.

É um contrato que, em regra, envolve grandes investimentos na construção ou adaptação do imóvel do locador, sendo utilizada muitas vezes para atender demandas específicas de empresas ou indústrias, tais como sedes de bancos, depósitos, centros de distribuição, centros comerciais, supermercados, galpões em dimensões ou formatos específicos, dentre outras demandas que o inquilino não encontraria num anúncio regular de aluguel.

Para que o contrato possa ser enquadrado legalmente como built to suit, é importante que o investimento feito pelo locador seja substancioso, ou seja, não basta a simples reforma ou adaptação no imóvel.

Deve ser feita uma inteira personalização do imóvel de modo a atender à demanda do inquilino de forma específica, visando uma locação por longo prazo, como forma de recuperação e remuneração do investimento.

Por ser um investimento substancial, que envolve a aplicação de valores muitas vezes elevados, é possível para o locador usar recursos próprios, mas também através de créditos oferecidos por instituições financeiras ou, ainda, por meio da captação de investidores interessados em participar do negócio. É também em razão dos altos valores investidos que os contratos de locação na modalidade built to suit são de longo prazo, em um prazo médio de 10 a 20 anos, entregando ao locador mais segurança na proteção do seu investimento.

Vantagens do contrato de locação built to suit

Para os inquilinos, há uma série de vantagens para este tipo de locação.

Uma delas é a capacidade de desenvolver uma instalação personalizada para atender com precisão às necessidades, adaptado à missão e às atividades da empresa. Isso pode ser valioso a longo prazo, especialmente quando contrastado com a alternativa de tentar fazer um trabalho de construção genérico.

Para a empresa, porque a locação built to suit seria importante? Você tem procurado o espaço comercial certo para o seu negócio sem sorte? Pode ser interessante conhecer esse tipo de locação.

As empresas podem achar mais fácil expandir e reconfigurar suas operações quando têm um prédio personalizado para trabalhar.

Pode haver razões pelas quais uma empresa não quer possuir uma propriedade. Os imóveis podem ser caros, e a construção de estruturas requer um investimento substancial que pode ser difícil de financiar.

Além disso, em muitos contratos built to suit é fixado que o proprietário irá manter a responsabilidade pela manutenção da construção ou reforma realizada, permitindo que o inquilino se concentre no uso do espaço. Alugar uma construção para se adequar à estrutura pode ser mais caro, mas as vantagens podem superar isso.

Os proprietários, portanto, vão ganhar um inquilino comprometido que manterá a ocupação, permitindo que ele recupere os custos do investimento na construção da estrutura personalizada. Isso pode ser um benefício significativo em regiões onde a rotatividade de inquilinos tende a ser alta.

O que diz a lei sobre o contrato de locação built to suit?

No Brasil, a modalidade de locação built to suit foi incluída na Lei do Inquilinato com a Lei n. 12.744/2012, que acrescentou o artigo 54-A.

Com a regulamentação legal da modalidade, o locador ganhou possibilidades de contratação de garantias mais efetivas. Vejamos o que diz a lei:

Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.
§ 1º Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.
§ 2º Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.

Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/91)

O dispositivo legal dá possibilidade de incluir no contrato garantias muito superiores àquelas previstas em locações regulares.

Por exemplo, em razão do valor imobilizado pelo locador, na locação built to suit é licito às partes ajustar que, em caso de rescisão antecipada, a multa devida pelo inquilino pode corresponder à soma de todos os alugueis devidos até o final do prazo do contrato e que não se aplica o princípio da proporcionalidade na apuração desta multa.

Ou seja, o locador tem a garantia de que irá receber a contraprestação do seu investimento, até porque o investimento foi feito com expectativa de auferir a remuneração de aluguel durante o prazo contratado, que não pode ser frustrada por iniciativa do inquilino de pôr fim à relação locatícia.

Ainda, é possível que o inquilino renuncie ao direito de revisão do valor dos alugueis no curso do contrato, significando que os valores que vão vir da locação se tornam totalmente seguros e previsíveis.

Portanto, temos previsões legais mais flexíveis, permitindo às partes que estabeleçam suas próprias e livres condições, obviamente sempre obedecendo aos princípios gerais contratuais, especialmente o da boa fé contratual.

O contrato de built to suit é complexo e exige atenção

Como visto, trata-se de uma operação imobiliária complexa, mas que, quando bem elaborado e executado, traz muitas vantagens para contratante e contratado.

O locador consegue rentabilizar sua propriedade por longo prazo e desfrutar de maiores garantias de retorno do seu investimento, enquanto o inquilino, por sua vez, diminui seus custos imobilizados, trabalha em uma sede adequada, que atende às especificidades de sua atividade e, ainda, aumenta seu lucro líquido.

Recomenda-se que um contrato como esse seja rigorosamente analisado, pois se trata de uma construção ou reforma muito específica.

Os termos de um contrato built to suit podem variar consideravelmente. Todas as partes devem revisar o contrato com cuidado e solicitar quaisquer alterações necessárias antes de concordar. As negociações contratuais geralmente exigem serviços jurídicos para representar os interesses de todos os envolvidos.

Lembrando que, com a reforma específica para atender aquele inquilino, o imóvel pode ficar, então, com uma estrutura que o restrinja a poucas modalidades de locação.

O dono do espaço precisa ter o cuidado de se resguardar, para evitar que as adequações não o prejudiquem em futuras locações. O locador, por sua vez, deve estudar a melhor maneira para fazer o pagamento das instalações.

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